Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực, đặt ra những yêu cầu bổ sung đối với Ban Quản trị nhà chung cư. Trong bài viết dưới đây, Savills sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về những quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 mà Ban Quản trị nhà chung cư cần lưu ý để đưa ra các giải pháp phù hợp, đảm bảo quyền lợi của cư dân và tránh vấn đề pháp lý phát sinh sau này.
Theo Luật Nhà ở 2023, Ban Quản trị nhà chung cư là đơn vị đại diện cho chủ đầu tư hoặc cư dân để đảm nhiệm nghĩa vụ quản lý, sử dụng tòa nhà theo đúng quy định của pháp luật. Ban Quản trị có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư.
Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra những quy định mới về trách nhiệm và quyền lợi của Ban Quản trị nhà chung cư, nhằm đảm bảo công tác vận hành hiệu quả, cân bằng quyền lợi và nâng cao trải nghiệm sống của cư dân tại tòa nhà.
Đọc thêm: Phân biệt Ban Quản trị và Ban Quản lý tại Tòa nhà Chung cư
TỔNG HỢP NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2023 ĐỐI VỚI QUYỀN LỢI VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA BAN QUẢN TRỊ
YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÁC THÀNH VIÊN THUỘC BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ theo Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, các thành viên Ban Quản trị bắt buộc phải tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp chứng chỉ trong vòng 3 tháng kể từ ngày được công nhận. Quy định này trong Luật Nhà ở 2014 mang tính khuyến khích, cho thấy Luật Nhà ở 2023 hướng đến nâng cao chất lượng vận hành bằng cách đảm bảo Ban Quản trị được thành lập từ những cá nhân có đủ năng lực và kinh nghiệm quản lý tòa nhà.
Bên cạnh đó, cũng theo Luật nhà ở sửa đổi, người nước ngoài có thể tham gia Ban Quản trị, tuy nhiên cần phải sử dụng được tiếng Việt xuyên suốt quá trình làm việc trong Ban Quản trị.
THÙ LAO CỦA BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023 , phí dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban Quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Căn cứ khoản 9, Điều 19, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD , mức thù lao của các thành viên Ban Quản trị sẽ do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của pháp luật để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban Quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.
CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUỸ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
Theo khoản 1, Điều 11, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD , công tác giám sát bảo trì nhà chung cư có thể được thực hiện bởi Ban Quản trị hoặc đơn vị tư vấn có đủ năng lực giám sát, bao gồm các mục:
- Bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước.
- Xử lý chất thải.
- Hệ thống phòng cháy, chữa cháy.
- Các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
NGUỒN THU TỪ VIỆC KHAI THÁC DỊCH VỤ ĐỐI VỚI PHẦN SỞ HỮU CHUNG
Theo điều 153 Luật Nhà ở 2023 , nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào quỹ bảo trì do Ban Quản trị quản lý. Nguồn thu này trong một số trường hợp có thể được hình thành sau khi đã hoạch toán, trừ đi các chi phí vận hành khu vực sở hữu chung. Do đó, Ban Quản trị cần xác định đúng khái niệm về các đầu mục thu – chi để xây dựng ngân sách chính xác.
Các chi phí cấu thành nên nguồn thu khai thác từ khu vực chung bao gồm:
- Chi phí bảo vệ.
- Chi phí vệ sinh.
- Chi phí diệt côn trùng.
- Chi phí năng lượng.
- Chi phí phần mềm có liên quan đến việc vận hành bãi xe (hệ thống quản lý bãi xe…).
- Chi phí khác có liên quan.
NHỮNG ĐIỀU BAN QUẢN TRỊ CẦN LƯU Ý KHI THỰC HIỆN LUẬT NHÀ Ở 2023
- Rà soát Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư để cập nhật những quy định mới và thông qua tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất.
- Cân đối lại ngân sách theo quy định mới và thông qua Hội nghị nhà Chung cư trong trường hợp sửa đổi để đảm bảo tính minh bạch.
- Tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành để cập nhật kiến thức, kế hoạch vận hành nhà chung cư theo quy định mới và nhận chứng chỉ vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở sửa đổi mang lại những thay đổi tích cực đối với công tác quản lý vận hành, làm rõ một số điểm trước đây của Luật nhà ở 2014. Tuy nhiên, sự thay đổi thời gian hiệu lực từ 1/1/2025 sang 1/8/2024 đặt sức ép nhất định về thời gian chuẩn bị và điều chỉnh cho các dự án. Ban Quản trị cần theo sát những thay đổi về luật hay các văn bản, hướng dẫn thi hành sắp tới để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.
Tìm hiểu về dịch vụ Tư vấn và Quản lý Bất động sản của chúng tôi để nhận được các giải pháp vận hành tối ưu nhất.
VINA8 St từ Savills
